Campingplatz kaufen: Preis, Finanzierung, Prüfung und Ablauf

Stand: Oktober 2026. Alle Zahlen mit Quelle und Abrufdatum findest du unter Quellen und Methodik. Zahlen ohne Quelle sind als Erfahrungswert, Bandbreite oder Annahme gekennzeichnet.

Das Wichtigste in Kürze

Was du kaufst und ob es sich rechnet

Du kaufst nicht nur eine Wiese mit Stromsäulen, sondern Grundstücke, Gebäude, Technik, Genehmigungen mit allen Auflagen und laufende Verträge. Beim Asset Deal, also dem Kauf der einzelnen Wirtschaftsgüter, gehen auch die Arbeitsverhältnisse über (§ 613a BGB).^[1]

Lohnt sich ein Campingplatz?

Ob sich ein bestimmter Campingplatz lohnt, entscheidet der Preis, den du dafür zahlst. Die Nachfrage der Gäste ist hoch: 2025 gab es in Deutschland 44,7 Mio. Camping-Übernachtungen, 24,9 % mehr als 2019.^[2] Im ersten Halbjahr 2026 waren es 1,1 % weniger als im Vorjahreszeitraum.^[3]

Laut BVCD-Campingstudie Brandenburg lag der Umsatz 2022 im Median bei 515.000 €. Nach den Betriebskosten blieben im Median 29,0 % des Umsatzes übrig.^[4] Davon gehen noch dein Lohn, die Instandhaltung sowie Zins und Tilgung ab.

Verkäufer:innen arbeiten oft selbst mit, nicht selten sieben Tage die Woche. Diese Stunden stecken unbezahlt im Gewinn. Rechne deshalb mindestens 80.000 € Unternehmerlohn für zwei Personen ein (Annahme) oder das Gehalt einer angestellten Betriebsleitung, laut Entgeltatlas grob 55.000 bis 69.000 € brutto im Jahr.^[5]

Was kostet ein Campingplatz?

In der CampingJobs-Auswertung lag der Median-Angebotspreis bei rund 1,4 Mio. € für rund 120 Stellplätze, grob 10.000 bis 13.000 € je Stellplatz (Bandbreite). Kleine Plätze werden je Stellplatz oft teurer angeboten als große, obwohl sie wegen des festen Unternehmerlohns weniger Kaufpreis tragen. Gezahlt wird 10 bis 20 % weniger (Erfahrungswert, kleine Fallzahl).

Angebotspreis, Wert und finanzierbarer Preis

Der Angebotspreis ist der Wunsch der Verkäuferseite. Der Wert steht im Gutachten. Der finanzierbare Preis ist das, was Ertrag, Eigenkapital und Bank zulassen. Den Wert eines laufenden Platzes ermitteln Sachverständige meist im Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung.^[6] Eine Fachveröffentlichung nannte für Campingplätze 5,5 bis 7,5 % Liegenschaftszins, mit Daten aus der Zeit vor der Zinswende.^[7]

So rechnet die Bank

Die Bank fragt nicht, was der Campingplatz wert ist, sondern welchen Kredit sein Ertrag sicher trägt. Sie prüft drei Grenzen, und die niedrigste bestimmt den Preis:

1. Kapitaldienst: Der freie Cashflow nach Unternehmerlohn und Instandhaltung muss Zins und Tilgung mindestens 1,20- bis 1,35-fach decken.^[8][9]
2. Eigenkapital: Es muss die geforderte Quote von Kaufpreis plus Nebenkosten abdecken.
3. Beleihung: Banken rechnen mit einem vorsichtigen Beleihungswert, nicht mit dem Kaufpreis.^[10][11] Für Freizeitimmobilien gilt dabei ein Kapitalisierungszins von mindestens 7,0 %, verbindlich für Pfandbriefbanken.^[12] Campingplätze nennt die Beleihungswertermittlungsverordnung nicht ausdrücklich, in der Praxis werden sie aber so eingeordnet.

Im Standardfall des Rechners trägt 1 € nachhaltiger freier Cashflow rund 13 € Kaufpreis.

Kaufpreis-Rechner: Welchen Preis trägt der Campingplatz?

Zum Stresstest: Die Frage lautet nicht, ob der Preis das schlechte Jahr allein trägt, sondern ob genug Puffer da ist: eine Reserve, tilgungsfreie Anlaufjahre und für die Vorsaison ein Kontokorrent, also ein Dispositionskredit für das Geschäftskonto.

Kaufnebenkosten

Zum Kaufpreis kommen je nach Bundesland rund 6 bis 14 % Nebenkosten (Bandbreite, eigene Rechnung), vor allem 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer.^[13] Sie fällt nur auf Grund und Gebäude an, nicht auf Betriebsvorrichtungen und bewegliches Inventar.^[14] Deshalb lohnt eine realistische Kaufpreisaufteilung. Notar und Grundbuch kosten rund 1,5 bis 2 %.^[15]

Kaufen, pachten oder anders einsteigen

Für einen Kauf brauchst du meist 30 bis 40 % der Gesamtinvestition aus Eigenkapital und eigenkapitalähnlichen Mitteln.^[8] Wer das nicht hat, kann pachten oder erst eine Leitung übernehmen. Die Wege im Überblick:

• Kauf: meist als Asset Deal. Steckt der Campingplatz in einer Gesellschaft, kannst du auch Anteile kaufen (Share Deal).
• Pacht: wenig Kapital, aber kein Eigentum, und du investierst in fremden Grund. Läuft der Vertrag länger als ein Jahr, braucht er seit 2025 die Textform.^[16]
• Pacht mit Kaufoption: Du siehst ein bis drei Saisons lang echte Zahlen, bevor du kaufst. Verpflichtet die Option die Eigentümerseite zum Verkauf, lass sie notariell beurkunden.^[17]
• Erst Leitung übernehmen: Passt, wenn dir Branchenerfahrung fehlt. Als Betriebsleitung lernst du Zahlen, Saison und Team kennen, verdienst ein Gehalt und baust eine Historie auf, die später auch die Bank überzeugt (Stellen in der Betriebsleitung, Ratgeber Wie werde ich Campingplatzmanager:in?).

Partner- und Gründerprogramme

Weiterbildungen, Beratung und Programme mit Begleitung unterscheiden sich stark in Kosten und Bindung (alphabetisch, keine Rangfolge, Stand Oktober 2026):

• BVCD-Beratungspool und Wirtschaftlichkeitsanalyse: Beratung und Bewertung über den Bundesverband der Campingwirtschaft. Bindung: je Auftrag. Kosten: beim BVCD erfragen.
• Deutscher Campingdienst: Vermittler, hilft laut Seite bei Finanzierung und Gutachtersuche. Bindung: je nach Maklervertrag. Kosten: Provision 3,57 %; wer sie zahlt, geht aus der Seite nicht eindeutig hervor.
• Friday Gründerprogramm: Franchise-Programm mit Begleitung bei Suche, Finanzierung, Kauf oder Pacht und Betrieb eines Naturcampingplatzes. Bindung: Partnervertrag. Kosten: siehe unten.
• IHK-Lehrgang „Camping- und Ferienparkmanager IHK“: mehrtägige Weiterbildung der Tourismus-Akademie Nordschwarzwald. Bindung: keine über den Lehrgang hinaus. Kosten: beim Anbieter erfragen.
• Regionalpartner von nexxt-change (u. a. IHK und HWK) finden: Nachfolgeberatung mit Erstgespräch und Tragfähigkeitsbescheinigung. Bindung: keine. Kosten: Erstgespräch kostenlos.

Ein Beispiel für ein Programm mit Begleitung ist das Gründerprogramm von Friday.^[18] Es richtet sich an Menschen, die einen Naturcampingplatz in Deutschland mit bis zu 300 Stellplätzen selbst führen wollen, allein oder zu zweit, in der Saison vor Ort und mit mindestens 50.000 € Eigenkapital (zu zweit zusammen).

Laut Programmseite begleitet Friday den ganzen Weg: bei der Suche nach einem passenden Platz, bei Bewertung, Verhandlung und Verträgen, beim Businessplan, bei den Bankgesprächen und bei der Suche nach Investor:innen. Für den Betrieb bekommst du Website, Online-Buchung und Bezahlung, die Anbindung an Buchungsportale, Marketing über die Friday-Kanäle, automatische Gäste-Mails und eine Telefon-KI, ein Betriebshandbuch, Musterverträge und ein laufendes Reporting. Weitere Leistungen wie Buchhaltung, erweiterten Kundenservice oder lokale Werbung kannst du dazubuchen.

Die Kosten laut Programmseite, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer: bis zum Auswahlgespräch 0 €, im Programm 2.500 € pro Programmjahr, nach Kauf oder Pacht 7.500 € für den Einstieg (Onboarding), davon 3.000 € für Schilder und den Friday-Auftritt auf dem Platz, danach laufend 5 % Franchisegebühr und 1,5 % Werbepauschale vom Nettoumsatz. Dem stehen Leistungen gegenüber, die du als Einzelbetrieb sonst selbst einkaufen oder aufbauen müsstest, und eine Marke, unter der Gäste gezielt buchen.

Wo du Campingplätze zum Kauf findest

Die meisten Campingplätze werden über Spezialmakler, Nachfolgebörsen und Immobilienportale angeboten, viele aber nie öffentlich. Portale zeigen unter „campingplatz kaufen“ viele Parzellen und Mobilheime. Ganze Betriebe findest du eher in den Gewerbe-Rubriken.

Die Anlaufstellen im Überblick

• Spezialmakler und Plattformen: 3flags-port, ACSI Broker Services, CampConsult, Deutscher Campingdienst, IIM
• Nachfolge- und Unternehmensbörsen: biz-trade, DUB Unternehmensbörse, IHK-Nachfolgebörsen (Beispiel IHK München), nexxt-change
• Immobilienportale: camping-te-koop.com, hotelimmobilien.pachten-kaufen.de, ImmoScout24 (Gewerbe-Rubrik), Kleinanzeigen (Gewerbeimmobilien)
• Verbände: BVCD-Verkaufsportal. Über die Landesverbände erfährst du oft früh von Plätzen, die eine Nachfolge suchen.
• Öffentliche Verfahren: service.bund.de für Ausschreibungen und das ZVG-Portal für Zwangsversteigerungen

Auswahl, Stand Oktober 2026, ohne Empfehlung einzelner Anbieter. Innerhalb jeder Gruppe steht alles alphabetisch.

Kaufgesuch aufgeben

Ein eigenes Gesuch bringt dich an Plätze, die nie öffentlich inseriert werden, etwa über die kostenlose Kaufgesuch-Funktion von nexxt-change, bei Spezialmaklern oder als Kleinanzeige. Schreib persönlich: Viele gleichlautende Anfragen erhöhen die Preiserwartung (Erfahrungswert).

Kommunale Ausschreibungen

Verkäufe und Verpachtungen von Gemeinden erscheinen oft nur auf der Website der Gemeinde, im Amtsblatt oder in der Lokalpresse. Bewertet werden oft Konzept, Preis und Investitionszusage gemeinsam, wie das Beispiel Bostalsee zeigt.^[19]

Der Weg zum eigenen Campingplatz in acht Phasen

Ein Campingplatzkauf läuft in acht Phasen, vom Suchprofil bis zur ersten Saison.

1. Orientieren Kläre, ob ein eigener Campingplatz dein Weg ist, und lege Rolle, Region, Konzept, Eigenkapital und Partner:innen fest. Ergebnis ist dein Suchprofil.
2. Rahmen klären Sprich früh mit Bank, Kammer und Förderberatung. Rechne aus, welchen Preis Ertrag und Eigenkapital tragen, und wähle den passenden Weg.
3. Suchen Nutze Börsen, Maklerbüros, Kommunen, dein Netzwerk und ein eigenes Kaufgesuch. Ergebnis ist eine Liste geeigneter Plätze.
4. Prüfen und bewerten Mit einer Vertraulichkeitsvereinbarung bekommst du Zahlen und Unterlagen. Besichtige in der Saison und außerhalb und rechne die drei Grenzen der Bank durch.
5. Angebot und Due Diligence Die Absichtserklärung (Letter of Intent, LOI) regelt Preisrahmen, Exklusivität und Finanzierungsvorbehalt. Danach lässt du Recht, Steuern, Technik und Umwelt gründlich prüfen (Due Diligence).
6. Finanzierung sichern Beantrage Förderung vor dem Kaufvertrag. Ergebnis sind schriftliche Kredit- und Förderzusagen.
7. Kaufvertrag und Notar Grundstückskäufe brauchen die notarielle Form (§ 311b BGB).^[17] In den Vertrag gehören Kaufpreisaufteilung, Garantien und Übergaberegeln. Danach hat die Gemeinde bis zu drei Monate, um über ihr Vorkaufsrecht (§ 24 BauGB)^[20] zu entscheiden (§ 28 Abs. 2 BauGB).
8. Übergabe und erste Saison Lege den Stichtag in die Nebensaison und halte im Übergabeprotokoll Inventur, Zählerstände, Schlüssel und Kassenabschluss fest. Such dein Team, bevor die ersten Gäste kommen.

Personal ist in der Praxis der Engpass. Offene Stellen findest du in den aktuellen Stellenanzeigen der Campingbranche, eine eigene Anzeige schaltest du über Stelle inserieren.

Finanzierung: die Grundlagen

Eine Kauffinanzierung besteht meist aus Eigenkapital, einem Hausbankdarlehen mit Grundschuld, Förderkrediten und oft einem Verkäuferdarlehen. Entscheidend ist die Reihenfolge.

Wie viel Eigenkapital du brauchst

Realistisch planst du mit 30 bis 40 % von Kaufpreis plus Nebenkosten, eigenkapitalähnliche Mittel eingerechnet (Erfahrungswert), und einer Reserve für die Vorsaison. Der Makler IIM nennt „etwa 30 bis 40 Prozent“.^[8] PiNCAMP und sevdesk nennen 15 bis 20 %.^[21][22] Das ist die Untergrenze bei sehr guter Bonität mit Förderkredit, Bürgschaft oder nachrangigem Verkäuferdarlehen.

Wie viel Kaufpreis dein Eigenkapital trägt, rechnest du so: Eigenkapital ÷ (Eigenkapitalquote × 1,09), bei 9 % Nebenkosten. Mit 150.000 € und 30 % Quote sind das rund 459.000 €, mit 300.000 € rund 917.000 €. Zusätzlich muss der Ertrag Zins und Tilgung tragen; die niedrigere Grenze gilt.

Hausbank, Förderkredit, Bürgschaft

• Hausbank: Den Immobilienanteil finanzieren Banken meist über 15 bis 20 Jahre mit 10 Jahren Zinsbindung (Erfahrungswert). Plane mit 4 bis 5,5 % Zins und einem Stresstest (Annahme).
• ERP-Förderkredit Gründung und Nachfolge (077): bis 500.000 € je Antragsteller:in, höchstens 35 % der förderfähigen Kosten, mit tilgungsfreien Anlaufjahren. Die Bürgschaftsbank übernimmt eine Garantie über 100 %. Ein Paar kann zweimal beantragen.^[23][24]
• Bürgschaftsbanken bürgen bis 80 % eines Kredits, bis 2 Mio. € je Fall.^[25] In manchen Ländern holst du dir die Zusage vorab und gehst damit zur Bank (Bürgschaft ohne Bank).
• Verkäuferdarlehen: erfahrungsgemäß 10 bis 30 % des Kaufpreises über 3 bis 10 Jahre. Ist es nachrangig (im Ernstfall wird es erst nach der Bank bedient), werten manche Banken es als wirtschaftliches Eigenkapital.

Die richtige Reihenfolge

Schließ den Kaufvertrag erst nach der Förderzusage oder mit aufschiebender Bedingung, also so, dass er erst mit der Zusage wirksam wird. Zuschüsse wie die GRW gibt es meist für Investitionen nach dem Kauf.^[26] Beantrage sie vor der Auftragsvergabe.

Worauf achten: Checkliste mit den zehn wichtigsten Prüfpunkten

Prüf jeden Punkt mit einer zweiten Quelle gegen, etwa mit Bank, Behörde oder Buchungssoftware.

1. Genehmigte Stellplätze: Zähle Stellplätze, Mobilheime und Gebäude und vergleiche sie mit der Bauakte.
2. Bebauungsplan: Ein Campingplatz braucht regelmäßig einen Bebauungsplan mit einem Sondergebiet Camping (§ 10 BauNVO).^[27] Im Außenbereich ist ein Campingplatz baurechtlich nicht begünstigt (§ 35 BauGB).^[28] Bestandsschutz reicht nur so weit wie die Genehmigung.
3. Zahlen: Jahresabschlüsse der letzten drei Jahre mit Kontennachweis, abgeglichen mit den Belegungsdaten der Buchungssoftware. Eine BWA allein reicht nicht.
4. Unternehmerlohn: Rechne den Gewinn nach einem angemessenen Lohn für dich oder eine angestellte Leitung.
5. Investitionsstau: Lass Sanitär, Elektro, Wasser und Abwasser von Fachleuten prüfen und mit Angeboten beziffern. Plane Instandhaltung von mindestens 4 % vom Umsatz ein, bei Altbestand eher 6 bis 7 % (Erfahrungswert).
6. Hochwasser: Prüf die Lage zu festgesetzten Überschwemmungsgebieten (§ 76 WHG).^[29] Frag die ZÜRS-Klasse (das Zonierungssystem der Versicherer für Überschwemmungsrisiken) ab und hol ein Angebot für eine Elementarversicherung ein.
7. Dauerwohnen: Es ist auf Campingplätzen planungsrechtlich in aller Regel unzulässig.^[30] Lass dir schriftlich bestätigen, ob und wie viele Fälle es gibt. Ob du selbst als Betreiber:in auf dem Gelände wohnen darfst, hängt vom Bebauungsplan und von der Baugenehmigung ab. Klär das mit dem Bauamt.
8. Dauercamper-Verträge: Sie gehen auf dich über, sobald du im Grundbuch stehst.^[31] Lies Laufzeiten, Entgelte, Kautionen und Regeln für Anbauten.
9. Abwasser: Die Einleiterlaubnis geht mit der Anlage über, kann aber befristet sein (§ 8 Abs. 4 WHG).^[32] Prüf, ob die Kläranlage die Spitze im August schafft.
10. Steuern: Beim Asset Deal haftest du für bestimmte Betriebssteuern der bisherigen Inhaber:innen (§ 75 AO).^[33] Verlange eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts.

Die häufigsten Fehler

Die meisten Fehler passieren nicht beim Notar, sondern Monate vorher (Erfahrungswerte):

1. Erst verlieben, dann rechnen. Rechne den tragbaren Preis, bevor du Pläne machst.
2. Den eigenen Lohn vergessen. Ohne Unternehmerlohn wirkt jeder Platz profitabel.
3. Das Rekordjahr als Normaljahr ansetzen. Die Bank rechnet mit dem Durchschnitt.
4. Förderung nach dem Vertrag beantragen. Dann ist es meist zu spät.
5. Nebenkosten und Anlaufliquidität vergessen. Rechne 6 bis 14 % plus Reserve.
6. Personal als Selbstläufer sehen. Das Team ist der Engpass.

Übernahme-Check: Wo stehst du?

Im NachfolgeHub sind Werkzeuge für alle acht Phasen vorgesehen.

Dein nächster Schritt: Rechne im Kaufpreis-Rechner aus, welchen Preis Ertrag und Eigenkapital tragen. Welcher Weg passt zu dir? Mach den Übernahme-Check.

Häufige Fragen

Zuletzt geprüft: Oktober 2026.

Quellen und Methodik

Methodik

• Angebotsauswertung: rund 80 öffentliche Inserate ganzer Campingplätze mit Preisangabe, abgerufen am 04.10.2026. Sie zeigt Angebotspreise, keine Kaufpreise, ist nicht repräsentativ und gerundet.
• Rechner und Rechenbeispiele: eigene Rechnung mit jährlicher Annuität. Alle Beispiele sind Modelle, keine echten Plätze.
• Erfahrungswerte: allgemeines Praxiswissen aus Kaufprozessen in der Branche, ohne Bezug zu einzelnen Plätzen.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Bilder sind Symbolbilder und mit KI erstellt. Änderungsprotokoll: Erstveröffentlichung im Oktober 2026.